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Guias / Arrendamento

Alojamento Local em Portugal: ainda dá para pôr esse apartamento no Airbnb?

Se o plano de compra inclui rendimento de alojamento de curta duração, a pergunta de due diligence mais importante em Portugal é se o imóvel pode obter — ou manter — um registo de Alojamento Local (AL). A resposta honesta é sempre local: as regras decidem-se freguesia a freguesia, e duas ruas de distância podem significar "permitido" versus "suspenso".

Como funciona o sistema hoje

O registo de AL trata-se junto do município. Depois do vaivém do pacote da habitação de 2023 e da revisão de 2024, a realidade operativa é que os municípios controlam onde é possível registar novos AL: designam zonas de contenção — áreas onde a densidade de alojamento de curta duração é considerada excessiva — e dentro dessas zonas os novos registos para apartamentos estão suspensos ou fortemente restringidos.

Onde estão os muros

  • Lisboa: grande parte do núcleo histórico (Santa Maria Maior, Misericórdia e freguesias vizinhas) está em contenção — novos AL de apartamento estão, na prática, fora de jogo.
  • Porto: a união de freguesias do centro aplica regras de contenção nas zonas mais procuradas.
  • Litoral algarvio: várias freguesias têm densidades de AL extremas — registar pode ser tecnicamente possível, mas entraria num mercado saturado.

A densidade importa mesmo onde o licenciamento está aberto: uma freguesia onde o AL representa 15%+ do parque habitacional é um mercado apinhado com diárias sob pressão.

Checklist do comprador

  • Nunca assuma que um registo de AL existente transita limpo com a venda — confirme o estado do registo e as regras de transmissão em vigor antes de avaliar o imóvel pelo rendimento.
  • Verifique o estado de contenção da freguesia antes do contrato-promessa.
  • O regulamento do condomínio pode restringir o AL independentemente das regras da freguesia.

Verifique qualquer freguesia num clique

O SirJohn tem os dados de AL ao nível da freguesia: cada página de zona mostra o estado do licenciamento e o rácio AL/habitação, e cada auditoria diz-lhe se a estratégia de arrendamento do imóvel em causa é realista.